看似公平勾地政策

香港自2000年開始實行勾地政策, 自始香港政府不再主動拍賣土地, 改為把可供出售的土地列出, 有興趣的發展商申請勾地, 再由政府公開拍賣, 而申請勾地的發展商則需保證最低出價.

表面看來, 這一政策把土地的供應量交由市場決定, 把香港地價交付經濟的無形之手. 而勾地亦可保證了政府不會賤賣土地... 很合符自由經濟的思維吧! 事實是這樣嗎?

首先, 申請勾地的發展商必須交保證金, 而香港的地產商人亦過度集中少數富豪. 這一個政策無形中是把土地供應量的決定權交到少數的地產商人手上: 他們覺有需要才去勾地, 他們不勾地, 便沒有土地供應.

地產商人可以控制了土地供應後, 他們又會用甚麼準則去決定何時供應土地呢? 答案一字咁淺: 利潤! 由於政府退出私人物業市場, 私人物業的需求彈性相對上是低的: 只要一個家庭收入不符公屋資格, 便必須租/買私人物業, 即使要減低其他生活的質素, 也總要有個地方居住吧! 所以私人物業的需求是低彈性的. 需求曲線大約是這樣:



由於供應是少數商人決定, 地產商可以輕易地達成默契, 把土地供應設定到能賺取最大利潤的水平... 即是上圖中鈄線上供應少, 價錢貴的一點.

事實上, 近年一手樓供應每年約萬多單位, 比從前2-3萬多單位少了很多, 而樓價近年亦是慢慢上升. 樓價唔會升到市民買唔起, 但又唔會去到大家覺得平既水平. 總之, 大家預左捱貴樓, 預左同地產商打半世工啦!!

我唔係經濟專家, 以上分析如有命中, 實屬不幸.